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Fehlende Wohnungen: Vermieten unwirtschaftlich

Staat lässt private Vermieter im Regen stehen. Ein Mietspiegel fehlt vielerorts, Vergleichsmieten häufig einzige Chance für notwendige Mieterhöhungen.

Der Staat verfehlt seine Ziele beim Bau neuer Wohnungen eklatant. Staatlicher Wohnungsbau kann und wird die angespannte Situation am Wohnungsmarkt nicht lösen. Wer die Herausforderung fehlenden Wohnraums nachhaltig lösen möchte, der muss einen attraktiven Markt zulassen.

Das Vermieten von Wohnungen ist heute im Besonderen für private Vermieter so nachteilig geregelt, dass für viele ein Minusgeschäft entsteht. Kann ein Mieter die Miete nicht bezahlen, dann springt nicht der Staat ein, sondern der Vermieter trägt den kompletten Schaden.

Reparaturen, die nicht sofort erledigt werden, haben schnell eine Mietminderung zur Folge – obwohl es aufgrund von Handwerkermangel häufig schlicht nicht möglich ist, Schäden sofort zu reparieren. Selbst für das Eintreiben und Verrechnen der Müllgebühren werden Vermieter herangezogen, weil es für den Staat so bequemer ist.

Mieterhöhungen nicht durchsetzbar

Vermieter sollen alle Kosten für die Instandhaltung tragen, haben aber in vielen Fällen keine Möglichkeit, den Mietzins entsprechend anzupassen. Bei stetig ansteigenden Kosten für Handwerker und Baumaterialien, zusätzlich befeuert von der hohen Inflation, ist das eine problematische Situation.

Wärmedämmung und Heizungsmodernisierung können zwar theoretisch umgelegt werden, sind aber durch die Mietpreisbremse gedeckelt. Ausgenommen ist lediglich die erste Neuvermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Daraus resultiert, dass Immobilien zunehmend nicht mehr zur Vermietung, sondern als Wertanlage genutzt werden. Statt endlich bessere Rahmenbedingungen zu schaffen, gibt es Überlegungen, den Leerstand erneut durch Regulierungen zu verhindern – was Investitionen in Wohneigentum zur Vermietung zunehmend weniger attraktiv macht.

Mietspiegel in ländlichen Regionen Fehlanzeige

In kleineren Städten und ländlichen Regionen ist eine Mieterhöhung nahezu unmöglich. Theoretisch gibt es die Möglichkeit, mit ortsüblichen Vergleichsmieten zu arbeiten. Doch wie soll ein privater Vermieter in Erfahrung bringen, wer am Ort eine ähnliche Wohnung vermietet?

Der Staat lässt private Vermieter hier komplett im Regen stehen. Aus diesem Grund hat die Immobilien Software Haus und Wohnung GmbH eine Plattform für Vermieter geschaffen, die eine Vernetzung ermöglicht.

Vermieternetzwerk für Vergleichsmieten

Einen Ausweg für private Vermieter bietet mietspiegel.com, ein Vermieternetzwerk zum Austausch von Vergleichsmieten. Das Nutzerkonto ist kostenlos. Nach dem Einpflegen der eigenen Immobilie können regional vergleichbare Mietobjekte gesucht werden.

Gibt es ein passendes Objekt, können die Kontaktdaten des Vermieters angefordert werden. Der anschließende Austausch der Mietvertragsdaten findet direkt zwischen den Vermietern statt.

Wer bei der Vermietung einer Immobilie nicht langfristig ein Minusgeschäft machen möchte, findet mit mietspiegel.com eine Möglichkeit, sich mit anderen privaten Vermietern zu vernetzen.

Kein Mietspiegel? Neue Web-App vernetzt private Vermieter

Im Sommer 2022 trat das Reformgesetz zum Mietspiegelrecht in Kraft: Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seitdem verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen, anhand dessen ortsübliche Vergleichsmieten festgelegt werden – ein wichtiges Instrument gerade zur Begründung von Mieterhöhungen.

Private Vermieter in kleineren Städten und ländlichen Regionen mit weniger Einwohnern haben diese Orientierungshilfe nicht, müssen aber die gleichen mietrechtlichen Vorschriften erfüllen. Bestimmen Sachverständige per Gutachten die Miete, kostet das in der Regel einen vierstelligen Betrag – die ortsübliche Vergleichsmiete stellt fraglos die bessere Option dar.

„Doch woher sollen die betroffenen Vermieter wissen, wer im Umfeld ähnlichen Wohnraum vermietet, um einen Vergleich zu erhalten?“, fragte sich Andreas Bergmeier, als er selbst vor diesem Problem stand.

Und machte aus seiner Lösung kurzerhand ein Geschäftsmodell: eine Web-App für private Vermieter, vor allem aus Gegenden, die nicht unter die Mietspiegelpflicht fallen. Das junge Unternehmen Immobilien Software Haus und Wohnung GmbH bietet privaten Vermietern über mietspiegel.com die Möglichkeit, sich zu vernetzen.

Ziel sind mehr als 100.000 Teilnehmer

„Die Nutzer geben Eckdaten wie Baujahr, Größe und Kaltmiete ihrer eigenen Immobilie ein und können dann die anonymisierten Daten möglicher Vergleichsobjekte einsehen. Auf Anfrage übermitteln wir den Kontakt zu deren Vermietern, damit sie sich untereinander kurzschließen und Mietverträge austauschen können“, erläutert Andreas Bergmeier.

Die fungieren dann als Belege für eine Mieterhöhung: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) fordert hierfür die Benennung drei einzelner, vergleichbarer Wohnungen. „Damit die Belege so hieb- und stichfest wie möglich sind, sollten die anderen Wohnungen im Umkreis von nur wenigen Kilometern liegen.“

Er betont, dass es bei der Thematik Mieterhöhung nicht um Gewinnmaximierung gehe: „Bei den steigenden Preisen für Materialien und Handwerker darf Vermietung für Privatpersonen kein 'Draufzahlgeschäft' werden.“ Schließlich ist dieser Wohnraum bei knapp vier Millionen Privatvermietern in Deutschland keine unerhebliche Menge.

Zum Start der Web-App wurde bei der Registrierung nur die Hälfte der damaligen Anmeldegebühr erhoben, die jährliche Nutzungsgebühr entfiel zunächst ganz, da noch nicht ausreichend Vergleichsobjekte für jede Region vorlagen.

Andreas Bergmeier hoffte zum Start auf mindestens 1.000 Teilnehmer in den ersten drei Monaten. Insgesamt wurde eine sechsstellige Zahl an Privatvermietern anvisiert, um auch in kleinen Gemeinden und dünn besiedelten Regionen gegenseitige Unterstützung ermöglichen zu können.

Die Immobilien Software Haus und Wohnung GmbH wurde 2022 in Langenpreising bei München gegründet und ist auf Softwarelösungen für Immobilien spezialisiert. Zielgruppe von mietspiegel.com sind private Vermieter von Wohnungen und Häusern.